房地產(chǎn)：該買還是租？
廈門大學(xué)法語和法學(xué)雙學(xué)位，浙江大學(xué)法語系碩士研究生，將法語與政治金融文化創(chuàng)新等相交融，熱愛法語超過生命，喜歡探索嘗試新事物，不斷發(fā)現(xiàn)生活的可能性。
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Immobilier : faut-il acheter ou louer ? (I)
房地產(chǎn)：該買還是租？（上）
I. 背景導(dǎo)讀
Il est, en théorie, plus intéressant financièrement de louer un logement que d’acheter dans de nombreuses villes, mais les calculs mathématiques ne prennent pas en compte la précarité du statut de locataire et la pénurie de logements.
從理論上講，在許多城市，租房比購房在財(cái)務(wù)上更有吸引力，但數(shù)學(xué)計(jì)算沒有考慮到租戶地位的不穩(wěn)定性和住房短缺。
詞匯及表達(dá)
précarité n.f.：Situation sociale d'une personne dont les conditions de vie (revenus, logement, situation familiale...) et d'emploi à venir sont marquées par une forte incertitude.
1.脆弱性；不可靠, 不穩(wěn)定性
2.[法]占有的不確定性；不確定的占有
pénurie n.f. 匱乏, 匱竭, 缺乏;貧困：manque de ce qui est nécessaire ; insuffisance.
例如：pénurie de vivres（請學(xué)員翻譯練習(xí)）
例如：pénurie de moyens financiers（請學(xué)員翻譯練習(xí)）
II. 閱前思考
1.你如何看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展？你認(rèn)為房地產(chǎn)未來的走勢如何？請用法語說說你的觀點(diǎn)。
2.如果是你，你打算租房還是買房？請用法語講述你的觀點(diǎn)。
3.你認(rèn)為購置房產(chǎn)算一項(xiàng)投資嗎？請用法語說說你的觀點(diǎn)。
III. 外教原文朗讀
Immobilier : faut-il acheter ou louer ?
Il est, en théorie, plus intéressant financièrement de louer un logement que d’acheter dans de nombreuses villes, mais les calculs mathématiques ne prennent pas en compte la précarité du statut de locataire et la pénurie de logements.
Avec des prix de l’immobilier orientés à la baisse, les locataires vont pouvoir se poser de nouveau la question d’acheter un logement plut?t que de louer. Pour y répondre, il faut tenir compte des prix au mètre carré et du montant des loyers, mais aussi du crédit immobilier qu’il est possible d’obtenir.
Deux études publiées récemment, l’une par le site d’annonces et d’estimation Meilleurs Agents et l’autre par le courtier en crédit Meilleurtaux, montrent qu’il faut beaucoup plus longtemps que précédemment pour rentabiliser le co?t d’un achat par rapport à celui d’une location. ? Certes, les prix de l’immobilier baissent, mais pas partout et, de toute fa?on, ils baissent peu, alors que les taux d’intérêt, eux, ont fortement augmenté ces derniers mois ?, indique Ma?l Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Les taux d’intérêt pour un prêt se situent actuellement aux alentours de 4 % et ils devraient continuer à progresser d’ici au début 2024, renchérissant le co?t du crédit et donc de l’achat. Compte tenu de cette situation, il faut actuellement plus de quinze ans pour que l’acquisition d’une résidence principale d’une surface de 70 mètres carrés soit plus rentable que la location d’un bien équivalent, selon Meilleurtaux. Il y a dix ans, il fallait environ quatre ans pour rentabiliser l’opération. Meilleurs Agents estime, pour sa part, qu’il faut onze ans et huit mois en moyenne, soit une durée multipliée par trois en deux ans.
Ces différences de chiffres s’expliquent par les villes prises en compte dans le calcul et l’intégration des co?ts qui s’ajoutent au prix d’achat comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les travaux.
En effet, contrairement à un locataire qui ne paie que les menues réparations, un propriétaire doit assumer le co?t des gros travaux. ? Cela peut représenter des frais importants, qu’il faut bien prendre en compte dans le calcul ?, conseille Ma?l Bernier. Il faut notamment intégrer les travaux liés à la performance énergétique du bien prévus par la loi Climat et résilience du 22 ao?t 2021. Même si aucune obligation ne s’applique à un propriétaire occupant, le retrait du marché de la location des logements les plus énergivores à partir de 2025 implique de prévoir de les réaliser à moyen terme.
Une situation hétérogène
Cependant, le choix entre louer et acheter varie en fonction de la ville de résidence, car il dépend de l’évolution des prix immobiliers dans le secteur. Sur les trente-deux localités analysées par Meilleurtaux, la période requise pour que l’achat devienne rentable par rapport à la location a augmenté dans dix-sept d’entre elles.
C’est notamment le cas dans des villes telles que Perpignan, Le Mans, Aix-en-Provence (Bouches-du-Rh?ne) ou encore Reims (Marne). La durée de rentabilité d’une acquisition y est passée respectivement à dix ans (contre deux en 2022), dix-neuf ans (contre huit ans en 2022), vingt et un ans et six mois (contre huit ans en 2022) et dix-neuf ans (contre trois ans et six mois en 2022).
Même chose pour Le Havre (Seine-Maritime) : en 2022, il fallait six ans pour que l’achat d’un bien immobilier devienne rentable et seize ans en 2023. Meilleurtaux estime que l’achat devient profitable au bout de sept ans (la durée moyenne de détention d’une résidence principale) dans seulement 22 % des villes du territoire. Un simulateur sur le site de Meilleurs Agents permet d’ailleurs de savoir ce qu’il en est pour sa commune.
Toutefois, acheter peut être intéressant dans des villes comme Toulon, Montpellier ou encore Besan?on : le temps pour que l’opération soit rentable a peu bougé depuis deux ans et se situe entre huit et douze ans. Même chose à Paris ou à Rennes. Dans la capitale, la durée est passée de vingt-huit à trente ans et pour Rennes de vingt à vingt et un ans. Compte tenu des prix de l’immobilier élevés dans ces villes, il faut toujours une longue période pour rentabiliser un achat.
La précarité du statut de locataire
Enfin, bonne nouvelle, des villes comme Marseille, Lyon, Rouen, Metz et Orléans connaissent cette année une baisse significative de la durée moyenne de rentabilité d’un achat. Dans la cité phocéenne, par exemple, la durée passe de vingt ans en 2022 à treize ans pour cette année, et à Metz de onze à six ans et six mois.
Dans ces villes, les hausses de prix des loyers ou des prix immobiliers en baisse permettent aux propriétaires de rentabiliser plus vite leur achat. ? Reste que ces calculs mathématiques ne donnent qu’une vision partielle de la situation. Acheter permet de se constituer un capital pour acquérir ensuite un autre bien. Avoir remboursé son crédit à la retraite permet de ne plus avoir de loyer à verser. Ce dernier est toujours versé à fonds perdu ?, rappelle Saskia Fiszel, fondatrice de Virgil, une structure qui co-investit aux c?tés des primoaccédants pour les aider à se constituer un apport personnel. Meilleurtaux pointe aussi la précarité du statut de locataire, notamment dans le cas où le propriétaire veut reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou donne un congé pour pouvoir le vendre.
Enfin, avec la pénurie de logements à louer, les loyers ont tendance à augmenter : environ 3 % entre ao?t 2022 et ao?t 2023, selon Meilleurs Agents. Et il devient plus difficile de trouver un logement à louer. Une étude récente du site d’annonces SeLoger indique que le stock de biens à louer a baissé de 18 % en moyenne depuis janvier 2022, et de 9 % au cours des neuf derniers mois. Les locataires doivent donc réfléchir à deux fois avant d’abandonner un projet d’acquisition, notamment s’ils comptent rester un moment dans leur ville.
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